Агент 007
Здравствуйте! Меня зовут Юлия Биллиг, я риэлтор и ведущая колонки о недвижимости. Сегодня я расскажу о чем нужно задуматься при продаже дома и чего нужно ожидать от хорошего агента.
Для начала, я всем советую решить действительно ли Вам нужно продавать дом.
В моей практике был случай, когда я потратила 3 часа на то, чтобы уговорить потенциального клиента не продавать свой дом, как это не парадоксально звучит.
Почему? Мой потенциальный клиент купил дом в районе, где цены на дома росли очень неплохо и через полтора года решил его продать, т.к. ему срочно понадобились деньги. Проанализировав финансовую ситуацию клиента и оценив, насколько увеличилась стоимость дома на рынке, я предложила ему поговорить с банком об открытии home equity line of credit, что увеличивало его ежемесячные платежи, но позволило сохранить отличный дом в хорошем районе. Его зарплаты хватало, чтобы покрыть эти платежи. Клиент остался для меня потенциальным, но его потенциал растет и когда-нибудь я помогу ему продать этот дом по существенно более высокой цене.
Если Вы все-таки решили продавать, то Вам потребуется хороший агент- «Агент 007». Хотите ли Вы потратить время на работу с агентами с номера 001 по номер 006? Нет! Вы сразу хотите получить лучшего из лучших. Как распознать такого агента? В отличии от фильма, он/она вряд ли представится как Бонд, Джеймс Бонд и скорее всего не будет носить фрак.
Для начала – обезопасьте себя от возможной ошибки - не подписывайте соглашение на продажу с агентом по недвижимости более, чем на 60-90 дней. Если Ваш дом не продан в течение этого времени, но Вы видите, что Ваш агент работает изо всех сил, чтобы его продать, то Вы легко можете продлить соглашение, а если Вы недовольны его работой, то без всяких сомнений и сожалений– меняйте агента.
Основой работы Вашего агента будет являться маркетинговый план. Вы должны утвердить этот план до подписания соглашения с агентом по продаже недвижимости. В этом плане агент обязуется в течении действия соглашения провести конкретное количество маркетинговых мероприятий для продвижения Вашего дома, а также указать когда и в каком виде Вы будете получать отчет о проделанной работе (такие отчеты должны предоставляться еженедельно).
Основой успешной продажи дома являются:
- сам дом,
- правильная цена,
- состояние дома
- хороший маркетинг
- Дом – где он расположен, его размер, год постройки, строитель и т.п. На это ни Вы, ни агент повлиять не можете.
- Правильная цена. Если Вы выставили дом за определенную цену и, не снижая ее, продали дом в течении 1-2х месяцев, то это правильная цена.
- Состояние дома. Хороший агент может сильно улучшить впечатления от дома, сделав его сценографию (Staging). Обратите внимание есть ли у Вашего агента Staging сертификат. Подскажет, что надо обновить, исправить и как представить дом в выгодном свете, например, “в гостиной мало места” – уберите лишную мебель в гараж. “Кухня выглядит слишком маленькой ”- уберите всю кухонную технику и оставьте несколько декоративных вещей, и вазу со свежими цветами или фруктами.
- Маркетинговый план. Этот план должен быть представлен Вам и подписан агентом. Что этот план должен включать?
1. Staging (Сценография) Вашего дома. Дорогие дома позволяют агенту нанять дополнительные рабочие руки (садовника, уборщицу и т.д.) для этого сервиса. В менее дорогих домах – это или отдельная услуга или продавцы выполняют сценографию вместе и под руководством агента- Staging –специалиста.
2. Дату размещения в базе данных по недвижимости СевероЗапада (NWMLS – NorthWest Multiple Listing Service) описания вашего дома с отличными фотографиями (это очень важно).
3. Дату утверждения Вами рекламного проспекта о Вашем доме.
4. Дату проведения офис тура – Ваш агент приглашает коллег из своего агентства по недвижимости в Ваш дом сразу как только дом выходит на рынок, а еще лучше за день-два до этого. Офис-тур служит двум целям – познакомить других агентов с новым замечательным домом на рынке и получить дополнительные рекомендации, с которыми Вы должны быть обязательно ознакомлены.
5. Дату визита к Вашим соседям. Перед первым Open House Ваш агент должен обойти Ваших соседей и проинформировать их о том, что дом выходит на продажу – не исключено, что кто-то из их родственников или знакомых захочет переехать в этот дом и, кроме того, соседи – прекрасный источник информации для покупателя о всех преимуществах жизни в данном райноне.
6. Даты и тираж, предполагаемых рассылок. Перед первым Open House Ваш агент должен разослать не менее 200 открыток/писем по соседним communities с информацией о дате и времени проведения Open House. Эти рассылки должны проводиться как минимум раз в две недели. Вы должны знать кому были сделаны рассылки и в каком количестве.
7. Дату проведения Open House для брокеров (обычно в первую неделю, как только дом вышел на рынок).
8. Количество, даты и время проведения будущих Open House. Хороший агент будет проводить Open House каждые выходные с продолжительностью не менее 4-х часов каждый.
9. Дату размещения рекламы Open House на веб сайте агентства, в NWMLS и, как миниум, в Seattle Times.
10. Даты размещения рекламы Вашего дома в ключевых изданиях региона и местных газетах Вашего города. Ваш агент должен предоставить Вам копии всех рекламных объявлений.
11. Дату проведения персональной рассылки с информацией о Вашем доме агентам из других агенств с которыми Ваш агент поддерживает добрые рабочие отношения. У хорошего агента такой список довольно внушителен.
Обращаю Ваше внимание на то, что это минимум сервиса, который Вы должны получить от агента по продаже недвижимости. Очень хороший агент знает как добиться результатов на каждом этапе маркетинга Вашего дома.
И последнее, не забудьте, что довольно много покупателей испытывают так называемый “синдром раскаяния”, сразу после подписания контракта с Вами. Им, кажется, что завтра на рынок выйдет дом лучше и дешевле. Вы должны быть на 100% уверены, что Ваш контракт – непробиваем. В нашем штате, как и в любом другом существует масса легальных возможностей защитить контракт. Надо только знать как их использовать. Даже работая с опытным агентом по продаже недвижимости, не лишнее проконсультироваться с юристом специализирующимся на покупке и продаже недвижимости. Опытный агент покупателя и его адвокат при необходимости постараются “вывести” своего клиента из сделки безо всяких обязательств перед Вами, если Вы не все предусмотрели в своем контракте.
Главное, чтобы «Агент 007» был на Вашей стороне.
Присылайте свои вопросы по адресу: yuliab@johnlscott.com, и я постараюсь на них ответить в моей следующей статье.
С уважением,
Юлия Биллиг
(425) 941 8997