«Быстрота и натиск – душа настоящей войны»
Генералиcсимус Александр Васильевич Суворов
Здравствуйте! Меня зовут Юлия Биллиг, я риэлтор и ведущая колонки о недвижимости. Сегодня я расскажу о том, как покупать дом в ситуации, когда хорошие дома расходятся как горячие пончики. В наших краях такого ажиотажа на моей памяти еще не было. Итак...
Казалось бы что общего между войной и недвижимостью, между покупкой дома и военными действиями? Тем не менее это сравнение не выходит у меня из головы, когда я смотрю на то, что творится сейчас на нашем рынке недвижимости. Появился на рынке хороший дом и тут же в атаку бросаются целые отряды покупателей. Развеваются знамена агентов, сталкиваются предложения на покупку, совершаются фланговые кавалеристские атаки:
- А мы откажемся от инспекции!
- Ах так! Тогда мы откажемся от инспекции и увеличим предоплату
- А мы. А мы...
Страсти разгораются, цены неумолимо идут вверх, но, как поется в песне «Нам нужна одна победа ...мы за ценой не постоим»
Даже наступившая осень не смогла остудить пыл рынка недвижимости. Баталии за дома продолжаются за каждый дом, за каждую квартиру. Продавец получает несколько предложений и может столкнуть покупателей между собой. Это идеальный рынок для продавца, хотя и его подстерегают опасности (мы о них поговорим в одной из следующих статей).
А вот что делать покупателю? Как подготовиться к этой борьбе и выиграть – именно об этом мы с вами поговорим сегодня.
Суворовские быстрота и натиск покоились на прочном фундаменте — отличной выучке и слаженности его войск, их высоком боевом духе и вере в своего командующего.
Так и для покупателя – важно быть готовым к сделке еще того как вы начали искать дом.
Сегодняшние сделки (бои) скоротечны: Недавно я показала своему клиенту дом, написала и отправила оффер в течении 40 минут после того, как дом вышел на рынок. Поскольку, моя команда отработала очень четко – наш оффер выиграл в соревновании с еще 5 другими. Обратите внимание – за 40 минут появилось еще 5 предложений и нам удалось выйграть только потому, что мы лучше подготовились.
Как готовиться:
Вы можете считать себя готовыми, если у вас есть:
1. mortgage брокер
2. время (возможность бросить все и поехать смотреть свежий дом в любое время дня и ночи)
3. четко определенные основные требования к дому и условиям сделки (contingencies)
4. ну, и естественно, агент по недвижимости – ваш командующий войсками
1. Работа с mortgage брокером
Выберите надежного mortgage брокера * и попросите его подготовить письмо для Продавца (pre- approval letter). Отличие этого письма от pre-qualified letter, заключается в том, что в данном случае, mortgage broker сначала оценивает вас и только уже потом дает это письмо. Т.е. для Продавца – это весомая гарантия того, что вы сможете успешно купить его дом. Вы при деньгах. Все равно придется проходить этот процесс проверки на финансовую благонадежность, так что лучше это сделать заранее. Теперь, банку, для того, чтобы дать вам деньги на дом, надо оценить только дом: в каком он состоянии и соотвествует ли его цена, запрошенной стоимости.
В предыдущем абзаце есть один тонкий момент – термин «надежный» в применении к mortgage брокеру. Я ни в коем случае не хочу обидеть представителей этой уважаемой профессии. Я просто хочу призвать покупателей не гнаться за самым низким процентом (как бы этого не хотелось). Надежность – более важный показатель.
Надежность означает что Mortgage брокер:
- Рекомендован вам людьми, которым вы доверяете и которые с ним работали (желательно несколько раз)
- Всегда доступен по телефону и всегда перезванивает, если вы оставили ему сообщение
- Отвечает за сроки и заранее предоставляет вам календарь получения заема – когда и что будет происходить, какая информация нужна от вас и что вы получите от него.
- Подробно и доступно объясняет вам весь процесс получения заема в банке и не обещает, что это будет легко и просто и вам не о чем беспокоиться (При покупке дома вы должны беспокоиться обо всем)
- Предоставляет вам Good Faith Estimate, а не просто называет вам сумму заема, процент и сумму месячной выплаты.
- Очень хороший mortgage брокер будет еще готов позвонить агенту продавца и поручиться за вашу финансовую состоятельность в момент подачи предложения о покупке.
Страшилка: Mortgage брокер за 7 дней до завершения сделки решил сменить банк для получения заема, не успел переоформить все необходимые документы и попросил агента по недвижимости перенести срок завершения сделки на несколько дней. Казалось бы – какие проблемы? Однако за время прохождения сделки у продавца уже появился другой покупатель предлагавший лучшие условия и продавец воспользовался предлогом, чтобы выйти из сделки. Покупатель потерял дом своей мечты.
2. Время
Многие из моих клиентов работают в одной крупной компании по разработке программного обеспечения и очень заняты. Те, кто действительно хочет купить дом своей мечты, изыскивают возможность сорваться на 30 минут, чтобы посмотреть дом и принять решение.
Страшилка: вы даже не увидите каким мог бы быть дом вашей мечты
3. Четко определенные основные требования к дому
Обсудите с семьей и четко определите что для вас имеет первостепенное значение в доме и в чем вы готовы идти на компромисс. (Дом, цена, местоположение, школы и т.д.)
Обсудите со своим агентом по недвижимости что для вас имеет первостепенное значение в сделке и в чем вы готовы идти на компромисс: готовы ли вы отказаться от инспекции или нет ( я бы не советовала этого делать), готовы ли вы сократить сроки прохождения сделки и другие условия.
Страшилка: Агент по недвижимости (не я) посоветовал клиенту отказаться от инспекции, чтобы продавец принял их предложение. Сделка состоялась. Продавец получил свои деньги, агент получил свои комиссионные, а покупатель потратил еще $10,000 на ремонт крыши и дома.
Страшилка: Покупатель не решил заранее что важнее хорошая школа или близость к работе и решил еще раз посоветоваться вечером с женой. Дом продали более подготовленным покупателям.
5. Агент по недвижимости (он же главнокомандующий)
Вера в командующего – залог успеха. Не стесняйтесь попросить телефоны прошлых клиентов и позвоните им. Еще лучше, если вам порекомендуют агента люди, которым вы доверяете. Хороший агент по недвижимости никогда не будет делиться с вами своими комиссионными – если он легко отдает свои деньги, то ваши он отдаст еще легче. Такой агент не сможет вести успешную торговлю с продавцом и не сумеет отстоять ваши интересы.
В состав войск настоящего агента по недвижимости входят:
· Надежные mortgage брокеры
· Опытные инспектора
· Title И Escrow компании с которыми существуют дружеские отношения
· Контракторы (строители, уборщики, компании по перевозке и т.п.)
Важно, что все эти люди неоднократно работали вместе, хорошо знают и понимают друг друга.
В этой статье я постаралась объяснить вам основные правила покупки недвижимости на сегодняшнем рынке.
Как говаривал А.В. Суворов «Счастье зависит от правил, фортуна — от случайностей.»
Давайте же будем счастливы!
Присылайте свои вопросы по адресу: yuliab@johnlscott.com, и я постараюсь на них ответить в моей следующей статье.
С уважением,
Юлия Биллиг
(425) 941 8997