Проблема пузырящегося пузыря Все статьи
Здравствуйте! Давайте познакомимся: меня зовут Юлия Биллиг, я риэлтор и буду вести колонку с ответами на Ваши вопросы о недвижимости. Главный вопрос, который мне задают сейчас сразу после «Здравствуйте», но перед «Как дела?» это вопрос о Bubble (пузыре) на рынке недвижимости. Когда он лопнет? Что делать? Покупать или не покупать? Все эти сомнения понятны – после того, как лопнул “пузырь” рынка акций технологических и интернет компаний всем нам стало страшно. Ну что ж, как говорили в старом мультике, «Давайте бояться вместе».
Чтобы бояться конструктивно, рассмотрим с Вами разные стратегии покупки дома в нынешней ситуации.
Дом, как место обитания.
Хочу прямо и честно сказать, что если Вы покупаете дом меньше чем на 8 лет, то Вы рискуете. Почему восемь лет? Это 5 лет (максимально длинный срок снижения цен на недвижимость за последние почти 40 лет) плюс два года (срок за который цена вернется к первоначальной), плюс еще год, чтобы покрыть расходы при продаже и получить небольшую прибыль. Это, на мой взгляд, худший сценарий, когда Вы покупаете на пике цен, а продаете близко к минимальной цене. Тем не менее, если обратиться к статистике национальной Ассоциации Риэлторов, ведущейся с 1968, средняя цена дома никогда не показывала ежегодного снижения. Хуже всего цены на дома росли в 1989 (0.22 %), но они по-прежнему росли..
На этом графике показано, как изменялась средняя стоимость дома в США с 1968 года.
Но это в среднем по Америке, а вот те кто жил в Калифорнии испытали, и взлет, и падение. Как это было: между 1974 и 1977 средняя цена дома в Калифорнии, увеличилась на 80 %. К 1980 году цены выросли еще на 60 %. За следующие 10 лет стоимость домов выросла еще вдвое и достигла своего пика в 1991. И вот тут то и лопнул Великий Калифорнийский Пузырь (ВКП) на рынке недвижимости: в течении следующих 5 лет стоимость домов уменьшилась на 12%. С 1996 года цены на недвижимость в Калифорнии стремительно растут.
Сегодня рынок недвижимости в Сиэтле и окрестностях очень активен. Цены все еще идут вверх, но гарантий, как долго это будет продолжаться не может дать никто. Если цены замрут или пойдут вниз на какое-то время, то Вам нужно иметь возможность переждать лет 5-8.
Что бы я посоветовала сегодня?
Покупайте дом, только если Вы рассчитываете прожить в нем достаточно долго. Это также означает, что дом нужно покупать «на вырост» с учетом возможного изменения численности Вашей семьи. Поскольку проценты по займам на дом все еще низкие, то это можно себе позволить.
Дом, как инвестиция.
Инвестиция в покупку жилья подразумевает, что у Вас есть “лишние деньги” и Вы хотите увеличить их количество. Проанализируйте свою финансовую ситуацию и если Вы собираетесь покупать надолго, то смело обращайтесь за заемом в банк. Скорее всего Вы приумножите свои деньги. Несомненно, что есть люди, которым везет в азартные игры (мне лично никогда не везло) и они смогут купить на короткий срок и выгодно продать, но это риск. Тут как в казино - поставить на зеро и сорвать банк, а может проиграть последнюю рубашку, но вот кто всегда в выигрыше, так это хозяин казино, т.к. он вложил свои деньги не в игру, а в бизнес.
Рекомендация?
Практически та же самая – покупать надолго, что не исключает быстрой продажи, если все будет продолжать стремительно расти. Просто не нужно ожидать, что рост будет непрерывным и бесконечным.
Ну и в заключении краткая справка о том как лопаются настоящие “пузыри”.
Сток индекс NASDAQ содержащий акции высоко технологических и интренет компаний более чем удвоился в течении одного года и достиг пика в 5132.52 на 10 марта 2000. Потом началось падение. В нижней точке величина индекса составляла 21.6% от величины индекса на пике. Иными словами, от каждого доллара, который вы считали своим осталось чуть больше 21-го цента. Вот это был “пузырь”.
С рынком недвижимости такого произойти не может (мы не рассматриваем теоретически возможную, но маловероятную глобальную катастрофу).
Весьма вероятно, что может быть некоторое снижение роста стоимости домов, по крайней мере в некоторых областях (чаще всего в статьях финансовых аналитиков упоминаются Калифорния, Бостон, Новая Англия) , как было это и раньше. Не исключено оно, на мой взгляд, и в Сиэтле.
Как с американцы справлялись с этим в прошлом?
Они ждали. Цены возвращались к прошлому уровню и росли дальше.
Естественно 100% гарантии Вам никто не даст, но рынок сегодня – это рынок больших возможностей, в том случае, если Вы грамотно строите свою стратегию покупки и продажи недвижимости, то сможете приумножить свои вложения.
Присылайте свои вопросы по адресу yuliab@johnlscott.com и я постараюсь ответить на них в моей следующей статье.
С уважением,
Юлия Биллиг
(425) 941 8997